با گران شدن خانه، مردم به خانه‌های کوچک‌تر و قدیمی تر روی آورده‌اند

تهرانی‌ها به خانه‌های کوچک‌تر رو آورده‌اند

به دنبال ایجاد تلاطم قیمتی در بازار مسکن شهر تهران که از آذرماه ۱۳۹۶ آغاز شد حرکت اجباری متقاضیان به سمت واحد‌های کوچک‌تر و قدیمی‌تر کلید خورد و در آذرماه ۱۳۹۷ برای اولین بار طی شش سال گذشته واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بیشترین سهم از معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص دادند.

به گزارش ایسنا، طی سال‌های پس از ۱۳۹۲ واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متر مربع همواره بیشترین سهم را از تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص می‌دادند تا این‌که آذرماه ۱۳۹۷ برای اولین بار این رتبه از آن واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع شد که نشان می‌دهد جهش قیمت مسکن منجر به سوق یافتن تقاضا به سمت واحد‌های کوچک متراژ شده است.

 

این روند با نوساناتی در ماه‌های آینده مواجه شد و در تیرماه ۱۳۹۸ واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با ۱۴.۶ درصد از کل معاملات، بالاترین سهم را در توزیع فراوانی تعداد معاملات شهر تهران بر حسب سطح زیربنای و احد مسکونی از آن خود کردند.

 

خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر و خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متر مربع نیز به ترتیب با ۱۳.۸ و ۱۱.۹ درصد از کل معاملات در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.

از سوی دیگر آمار گویای آن است که طی پنج سال گذشته خریداران به تدریج به واحد‌های قدیمی‌تر روی آورده‌اند. فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش یافته است. مهرماه سال ۱۳۹۳ آپارتمان‌های با عمر بنای شش سال به بالا ۴۴.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال ۱۳۹۴ به ۴۴.۹ درصد رسید.

 

مهرماه ۱۳۹۵ آپارتمان‌های مذکور ۴۸.۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۱۳۹۶ واحد‌های مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند.

 

در مهرماه ۱۳۹۷ نیز سهم آپارتمان‌های بالای شش سال از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران ۵۵.۵ درصد شد. تیرماه ۱۳۹۸ خانه‌های بالای شش سال ساخت ۶۰ درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

هم‌چنین مهرماه ۱۳۹۳ واحد‌های بیش از ۲۰ سال ۶.۶ درصد از کل معاملات را در بر می‌گرفت. این رقم در تیرماه ۱۳۹۸ به ۱۰.۴ درصد رسیده است. خرید و فروش خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال نیز از ۶.۱ درصد در مهرماه ۱۳۹۳ به ۱۶.۱ درصد از کل معاملات در تیرماه ۱۳۹۸ رسید.

با وجودی که تعداد قرارداد‌های خرید و فروش در تیرماه با ۴۸۰۰ فقره ۶۵ درصد و در ۱۵ روز ابتدای مردادماه با ۲۰۲۰ فقره ۷۸ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش داشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحد‌های قدیمی و کوچک متراژ از نمایه‌های اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. رسیدن تعداد معاملات به کمتر از ۵۰۰۰ فقره در شرایطی که ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت وجود دارد به این معناست که معاملات تقریبا قفل شده است.

سکونت ۷۷ درصد تهرانی‌ها در خانه‌های زیر ۱۰۰ متر

بازار مسکن شهر تهران به دلیل سوددهی بالا در بخش مسکن لوکس و نیمه لوکس که طی دهه‌های گذشته وجود داشته با تناقضاتی مواجه شده که هنوز لاینحل باقی مانده است؛ به طوری که با وجود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران، همچنان روند تولید مسکن تناسبی با الگوی مصرف ندارد.

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در شهر تهران تقاضا برای واحد‌های کوچک و عرضه در واحد‌های بزرگ انجام می‌شود بیان می‌کند: آمار ارایه شده از آذرماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد بالغ بر ۲۳ درصد مردم تهران در خانه‌های بالای ۱۰۰ متر مربع و ۷۷ درصد در خانه‌های کوچکتر زندگی می‌کنند، اما همچنان میانگین متراژ واحد‌ها در پروانه‌های صادره بالای ۱۰۰ متر مربع است.

وی می‌گوید: تقاضا برای واحد‌های کوچک و عرضه واحد‌های بزرگ منجر به گرانی شدید و کمبود واحد‌های کوچک از یک طرف و حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در استان تهران شده است.

کمترین تورم مسکن در ۵ منطقه جنوبی تهران

پنج منطقه پیشتاز تورم ملکی در شهر تهران طی سه سال اخیر به ترتیب مناطق ۲، ۵، ۲۲، ۱۴ و ۲۱ با ۲۵۵، ۲۴۸، ۲۳۸، ۲۳۸ و ۲۳۶ درصد رشد قیمت نسبت تیرماه ۱۳۹۵ بوده‌اند.

کمترین میزان رشد نیز در مناطق ۲۰، ۱۲، ۱۹، ۱۵ و ۱۸ به ترتیب با ۱۶۸، ۱۷۹، ۱۸۴، ۱۸۵ و ۱۸۹ درصد افزایش اتفاق افتاده است. همانطور که آمار نشان می‌دهد کمترین میزان افزایش قیمت در مناطق جنوبی بوده و در بین این نقاط، بالاترین میزان رشد قیمت مسکن به منطقه ۱۴ با ۲۳۸ درصد افزایش قیمت تعلق داشته است.

برای ظرفیت سنجی بازار مسکن در مناطق تهران، سال ۱۳۹۵ به عنوان یکی از سال‌هایی که بازار در رکود قرار داشت ملاک ارزیابی قرار گرفته است. تیرماه ۱۳۹۵ مطابق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران چهار میلیون و ۲۳۰ هزار تومان بود که با رشد ۲۱۵ درصدی به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در تیرماه ۱۳۹۸ رسیده است.

رصد وضعیت کنونی بازار حاکی از آن است که مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت به اشباع قیمت رسیده‌اند، اما ممکن است مناطق جنوبی ظرفیت اندکی برای افزایش تا پایان شهریورماه ۱۳۹۸ داشته باشند. با این حال هنوز بیشترین تعداد معاملات در مناطق ۵، ۲ و ۴ انجام می‌شود که در تیرماه ۱۲.۳، ۹ و ۹ درصد از کل قرارداد‌های خرید و فروش در تهران را به خود اختصاص دادند.

اتحادیه املاک: آغاز کاهش قیمت واحدهای 150 متر به بالا

پیش‌بینی می‌شود تا پایان شهریور ماه واحدهای 150 متر به بالا 30 درصد کاهش قیمت داشته باشند.

---

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر اینکه بازار در رکود عمیق فرو رفته گفت:‌ کاهش قیمت مسکن واحدهای 150 متر به بالا آغاز شده و این افت قیمت به سایر متراژها نیز کشیده خواهد شد.

حسام عقبایی در گفت‌وگو با فارس، در پاسخ به این سوال که آیا از کسادی بازار مسکن باید خوشحال شد که باعث افت قیمت می‌شود، گفت: بازار مسکن در رکود فرو رفته است و این رکود باعث کاهش قیمت خواهد شد.

عقبایی در پاسخ به این سوال که آیا این کسادی بازار مسکن را می توان با رکود سال‌های 92 تا 96 که بسیار عمیق بود مقایسه کرد، اظهار داشت: آمارها نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن 78 درصد کاهش داشته است و چند سال گذشته شاید چنین افت معاملاتی نداشتیم.

* کاهش 30 درصدی قیمت 150 متر به بالا تا شهریور ماه

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود تا پایان شهریور ماه واحدهای 150 متر به بالا 30 درصد کاهش قیمت داشته باشند و باید پیش‌بینی خود را در خصوص واحدهای زیر 150 متر نیز این طور عنوان کرد که افت قیمت این واحدها از 5 درصد تا 30 درصد خواهد بود.

* 80 درصد معاملات اخیر مسکن برای سرمایه‌گذاری بود

وی با تأکید بر اینکه این افت قیمت‌ها منوط به این است که شرایط ویژه‌ای برای حامل‌های انرژی و بازار ارز رخ ندهد، گفت: طی سال‌های 96 و 97 بیش از 80 درصد خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری بود و 20 درصد معاملات تنها توسط مصرف‌کننده‌های واقعی صورت گرفته است.

عقبایی با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن باعث شد تا قدرت خرید مسکن کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کند، اظهار داشت: نباید با این عنوان که بازار مسکن با ورود به رکود افت قیمت را تجربه خواهد کرد خوشحال شد چرا که بخش مسکن با 1300 شغل وابسته است.

بازار خانه در رکود

بازار در رکود

یکی از دلایل اصلی به وجود آمدن رکود در بازار مسکن، نبود پول کافی در جیب این قشر جامعه است که به نسبت تورم، درامد و دستمزدشان افزایش پیدا نکرده است. طبق گزارش مرکز آمار، سهم مالکیت واحد های مسکونی در استان تهران 48.8 درصد و در استان البرز 51.8 درصد است و این دو استان در کشور دارای بیشترین میزان اجاره نشینی هستند.

---

عصر ایران ؛ حمید حقیقی - رکود، واژه ای که این روزها در بازار بیشتر بر سر زبان هاست. شما اگر به بنگاه های معاملاتی خودرو یا مسکن مراجعه کنید، به شما می گویند چند ماه است بازار در رکود به سر می برد.

البته بازار مسکن به اعتقاد کارشناسان از اردیبهشت سال 92 تا ابتدای سال 96، بیشترین رکود را تجربه کرده است که پس از آن این بازار به مدت یک سال رونق گرفت و سود خوبی به سرمایه گذاران رساند.

اما در یک سال گذشته به دلیل بالا رفتن قیمت دلار و تضعیف ارزش ریال و از طرفی جو روانی جامعه، بازار مسکن سرکش تر از همیشه با افزایش چند برابری قیمت مواجه شد و از طرفی هم باعث شد نرخ اجاره بها بین 20 تا 50 درصد افزایش پیدا کند. به گفته معامله گران این بازار، در برخی از مناطق تهران و کرج، قیمت ها از یک سال گذشته تاکنون از متری 5 میلیون تومان به متری 15 میلیون تومان هم رسیده است.

این روزها بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت کم سابقه، به خواب رفته است. بانک مرکزی روز یکشنبه از کاهش ۶۴.۴ درصد معاملات مسکن تهران طی تیرماه امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته خبر داد.

در بازار مسکن بیشتر معاملات در فروش، رهن و اجاره در متراژ های پایین توسط قشر متوسط جامعه که بیشتر کارمند و کارگر هستند انجام می شود.

یکی از دلایل اصلی به وجود آمدن رکود در بازار مسکن، نبود پول کافی در جیب این قشر جامعه است که به نسبت تورم، درامد و دستمزدشان افزایش پیدا نکرده است. طبق گزارش مرکز آمار، سهم مالکیت واحد های مسکونی در استان تهران 48.8 درصد و در استان البرز 51.8 درصد است و این دو استان در کشور دارای بیشترین میزان اجاره نشینی هستند.

با توجه به افزایش قیمت مسکن و بالا رفتن نرخ اجاره بها، اجاره نشین های پایتخت مجبور شده اند به سمت مناطق ارزان تر و حتی شهرهای اطراف تهران کوچ کنند و ممکن است به دلیل تقاضای زیاد، در آینده نه چندان دور شاهد افزایش قیمت مسکن در شهرهای اطراف تهران باشیم.

در کنار نبود پول و درامد، جو روانی هم در این رکود سهم خود را دارد. در یک سال گذشته ایران درگیر مسائل مختلف خارجی بود. به زبان ساده اگر بخواهیم بگوییم، از خروج آمریکا از برجام و تحریم های جدید گرفته تا توئیت های ترامپ، همه تاثیر مستقیم در اقتصاد ایران داشت. یک توئیت بهانه می شد برای بالا بردن چند هزار تومانی دلار و افزایش قیمت کالا!

مردم این روزها دچار یک سردرگمی شده اند. آنقدر اخبار مختلف مستقیم در زندگی شان تاثیر داشته است، که حال اگر می خواهند کاری هم انجام دهند یا در همین بازار مسکن معامله ای انجام دهند، مدام این جمله را با خود تکرار می کنند که نکند ارزان شود! نکند گران شود! این جو روانی هم در رکود و کم شدن معاملات مسکن تاثیر دارد چون مردم منتظر هستند یک اتفاقی بیافتد.

چندی پیش وزیر مسکن اعلام کرد که قرار است برای کنترل بازار مسکن 400 هزار واحد مسکونی ساخته شود که 60 هزار آن در اطراف تهران و واحد هایی هم در داخل شهر تهران ساخته شود که قیمت ان حدود 300 میلیون تومان خواهد بود.  از طرفی نیز قیمت دلار در چند هفته گذشته روند کاهشی داشته است.

روز گذشته نیز رئیس اتحادیه املاک تهران پیش بینی کرده بود که قیمت مسکن تا پایان تابستان شاهد کاهش 20 درصدی قیمت باشد و در نیمه دوم سال این کاهش قیمت ادامه داشته باشد.

با توجه به آمار و ارقام و گفته های مسولین می شود پیش بینی کرد که مسکن اگر ارزان هم نشود اما شاهد افزایش قیمت هم نخواهد بود.

کاهش 5 تا 12 درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق تهران

کاهش 12 درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق تهران

کاهش ۶۰ درصدی حجم معاملات مسکن ریشه در افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی رشد قیمت خانه دارد که به کاهش توان اقتصادی خریداران منجر شده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خبر داد: به دلیل کاهش ۶۰ درصدی معاملات مسکن شاهد کاهش ۵ تا ۱۲ درصدی قیمت خانه در بسیاری از مناطق شهر تهران هستیم.

به گزارش ایرنا، در ۲۰ روز ابتدای خردادماه ۹۸ خرید و فروش مسکن در تهران بیش از ۶۰ درصد و در کل کشور ۳۲ درصد کاهش یافته است.

کاهش ۶۰ درصدی حجم معاملات مسکن ریشه در افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی رشد قیمت خانه دارد که به کاهش توان اقتصادی خریداران منجر شده است.

برنامه اقدام ملی دولت نیز که در آن قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در دو سال آینده وارد بازار خرید و فروش شود نیز در آرام شدن بازار و کاهش تقاضای هیجانی تاثیرگذار بوده است.

مصطفی‌قلی خسروی روز (شنبه) به خبرنگار ایرنا گفت: بر اساس گزارش‌های رسیده از اتحادیه های املاک شهر تهران رفتار فروشنده‌ها تغییر کرده و بیشتر فایل های فروش با کاهش قیمت مواجه شده است.

وی توضیح داد: وقتی به کسادی بازار می‌رسیم و مشتری و خریداری وجود ندارد، خود به خود قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند.

قلی خسروی اضافه کرد: البته اعلام کاهش نرخ ارز از سوی بانک مرکزی و همچنین توصیه وزیر راه و شهرسازی برای نخریدن مسکن تا آرام شدن شرایط، روی بازار و قیمت‌ها تاثیر گذاشته است.

وی با بیان اینکه افزایش سرسام آور قیمت خانه و فاصله آن با قدرت خرید مردم باعث افت ۶۰ درصدی معاملات از سال گذشته تا الان شده است، گفت: قیمت‌ها درحال کاهش است و بهتر است مردم از خرید فایل‌های گران خانه اجتناب کنند.

به گفته ی خسروی ورود بازار مسکن به رکود تورمی به دلیل افزایش قیمت‌ها موجب کاهش معاملات مسکن شده است که نشان می‌دهد بازار کشش افزایش قیمت را ندارد.

گزارش تحلیلی از مشکل اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی

کابوس اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی

گرانی‌ها از کجا آب می‌خورد؟/ مردم از دولت انتظار دارند پا را از حرف و سخن فراتر بگذارد

 

گروه اجتماعی-رجانیوز: در شرایطی که تابستان امسال فصل داغی را برای مستاجران رقم زده و قیمت‌های مسکن و اجاره به شدت نجومی شده است افکار عمومی از خود می‌پرسد دولتمردان دقیقا در این شرایط مشغول چه اقدام و تدبیری هستند؟

---

به گزارش رجانیوز به نقل از کیهان، با شروع فصل تابستان، جا به جایی‌های مستاجران نیز کلید خورده و دغدغه تهیه مسکن مناسب و ارزان قیمت به مشکل اصلی قریب به 35 درصد مردم کشورمان تبدیل شده است. این درحالی است که، طی یکسال گذشته قیمت‌ها در بازار اجاره به حدی بالا رفته که اغلب مستاجران را مجبور به پذیرش شرایط سخت‌تر کرده است. به عنوان نمونه، مستأجری که سال گذشته یک واحد مسکونی 80متری را در حوالی میدان امام حسین(ع) با 80 میلیون تومان رهن و 400 هزار تومان اجاره ماهیانه، کرایه کرده بود، به خبرنگار ما گفت: صاحبخانه که انسان منصفی هم هست، امسال مبلغ رهن را ثابت نگه داشته اما درخواست اجاره یک میلیون و دویست هزار تومانی کرده است. ‌وی می‌افزاید چون پرداخت کرایه فوق از توان من خارج است مجبور شدم به دنبال خانه‌ای ارزانتر در مناطق پایین‌تر باشم. مستاجر دیگری که یکسال گذشته را در واحدی قدیمی در منطقه پونک تهران سکونت داشته و علاوه‌بر 40 میلیون تومان پول رهن، ماهیانه یک و نیم میلیون تومان نیز اجاره پرداخت کرده است، اظهار می‌کند: صاحبخانه ما برای سال آینده اجاره را به دو و نیم میلیون تومان افزایش داده است، به همین دلیل ناچارم به محله‌های جنوبی شهر نقل مکان کنم.

در نمونه‌ای دیگر، در خیابان پیروزی (منطقه 14) برای یک خانه 30 متری، 10 میلیون پول پیش با یک میلیون و 800 هزار تومان اجاره در نظر گرفته شده که در نوع خود رقم بسیار بالایی است. متاسفانه در برخی مناطق خارج از تهران هم مردم با مشکلات بدتری دست و پنجه نرم می‌کنند.

در عظیمیه کرج مستاجری که سال گذشته برای یک واحد120متری 120میلیون تومان رهن و مبلغ اندکی اجاره پرداخت کرده است امسال باید 180میلیون تومان رهن به اضافه یک میلیون و 800هزار تومان اجاره پرداخت کند.

این وضعیت بغرنج در مناطق سیل زده و زلزله زده نیز به دلیل کمبود بیشتر مسکن حاد‌تر شده است. 

به گزارش خبرگزاری تسنیم، احمد صفری، نماینده کرمانشاه در مجلس شورای اسلامی در این باره بیان کرد: مردم دیگر توان اجاره خانه را نیز ندارند تا جایی که تماس‌های بسیاری از سوی همشهریان برای دریافت چادر از هلال احمر و ادامه زندگی با نصب چادر در پارک‌ها با من برقرار شده که این مسئله به مثابه یک مسئله ملی است.

وی با بیان این‌که وزارتخانه‌های راه، اقتصاد، شهرداری‌ها، اداره مالیاتی و دیگر مسئولان مرتبط باید برقیمت‌ مسکن نظارت کنند، معتقد است دلیل اصلی گرانی اجاره منزل عدم نظارت بر عملکرد آژانس‌های خرید، رهن و اجازه مسکن و بنگاه‌های کوچک و بزرگ است چراکه آنها برای کسب سود بیشتر از یک معامله، بدون هیچ مبنای مشخصی به قیمت‌ها می‌افزایند. عضو کمیسیون انرژی مجلس ادامه داد: مردم تا سال گذشته با 20 میلیون تومان پول و 500 هزار تومان اجاره بها می‌توانستند یک خانه اجاره کنند اما اکنون با حقوق‌های زیر دو میلیون تومان باید به‌عنوان مثال 50 میلیون تومان پول پیش و ماهی یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره پرداخت کنند که چنین پرداخت هزینه‌ای اصلا برای آنها ممکن نیست.

آمارها چه می‌گوید؟
مطابق آمار وزارت راه و شهرسازی در فروردین امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی در مناطق 22 گانه تهران 11 میلیون و 411 هزار تومان بوده که در ماه بعد یعنی اردیبهشت، به 12 میلیون و 712 هزار تومان و در خرداد هم به 13 میلیون و 425 هزار تومان افزایش یافت.

از سوی دیگر در فروردین، اردیبهشت و خردادماه سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ترتیب پنج میلیون و 584 هزار تومان، پنج میلیون و 984 هزار تومان و شش میلیون و 490 هزار تومان بود که مقایسه کلی آن (بهار 98 با بهار 97) حاکی از افزایش 107.9 درصدی قیمت مسکن می‌باشد. جزئیات آمار افزایش قیمت‌ها نیز خالی از لطف نیست؛ چنانچه با اینکه در خردادماه اکثر مناطق با رشد قیمت مواجه شدند و منطقه ۱۰ رکورددار بالاترین افزایش سالیانه با ۱۳۴ درصد بود، نبض رشد قیمت در مناطق دارای معاملات سفته بازانه، کند شد. کمترین میزان رشد سالیانه قیمت در منطقه۱ با ۸۹ درصد به ثبت رسید. به گزارش خبرگزاری ایسنا، نکته قابل تأمل، رشد منفی ماهیانه در مناطق ۱۴ و ۱۵ تهران بود. در شرایطی که اردیبهشت ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۴ بالغ بر ۹ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بود در خردادماه به ۹ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسید. در منطقه ۱۵ نیز میانگین قیمت در اردیبهشت ماه هفت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود که در خردادماه به هفت میلیون تومان رسید. 

به‌هرحال افزایش 108 درصدی قیمت مسکن نیز تاثیر مستقیمی بر روی اجاره‌ها داشته و موجب تغییر نرخ‌های اجاره شده است، چنانچه مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن بیان کرد: اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است، زیرا اجاره بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌طور معمول عددی در حدود پنج درصد سالانه بازدهی ناخالص اجاره بر مسکن است. در همین زمینه آمارهای بانک مرکزی هم نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها در تهران طی خرداد ماه 23 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته و این رقم برای کل مناطق شهری کشور 20.7 درصد بوده است. البته اغلب موجران، امسال ارقام کرایه را خیلی بالا بردند و بعضا از قاعده و قانون خاصی تبعیت نکردند و اصطلاحا هرچقدر زورشان رسیده اجاره را بالا برده‌اند. 

گرانی‌ها از کجا آب می‌خورد؟
مهم‌ترین مشکل بازار مسکن کمبود عرضه و کاهش شدید تولید در 6سال گذشته است.

به عبارتی در طول 6سال دولت روحانی چون فردی بر کرسی وزارت راه و شهرسازی تکیه زده بود که اساسا اعتقادی به تولید مسکن نداشت و برهمین مبنا به هیچ وجه از فرآیند تولید حمایت نکرد و همین امر موجب شد تا پروانه‌های ساختمانی در دوره وزارت عباس آخوندی (مرداد 1392 تا مهر 1397) تقریبا 60 درصد کاهش پیدا کرد و عرضه مسکن به شکل چشمگیری کاهش یافت.

این در حالی است که برای تامین تقاضای مسکن باید سالانه یک تا 1.5 میلیون واحد ساخته می‌شد رقمی که در پایان دوره عباس آخوندی (اسفند سال 96) به کمتر از 500 هزار واحد رسید! جالب اینجاست که عباس آخوندی نه تنها طرحی درباره تولید مسکن اجرا نکرد بلکه در طول سال‌های وزارتش از هیچ تخریبی نسبت به طرح مسکن مهر دریغ نکرد و بارها و بارها با استفاده از عناوینی چون «مزخرف» و «شهر برانداز» عمق کینه خود را نسبت به این طرح تولیدی بیان نمود و در جلسه تودیعش هم افتخار کرد که حتی یک واحد مسکونی نساخته‌است! این در حالی است که چندی پیش مازیار حسینی، معاون وزیر کنونی راه و شهرسازی طی مصاحبه‌ای گفته بود: دفتر اسکان بشر در سازمان ملل، ساخت مسکن مهر را جزو تجربه‌های منحصر به فرد و قابل انتقال به مجامع بین‌المللی اعلام کرده است. در همین زمینه، تجربه کره جنوبی نیز نشان می‌دهد دولت این کشور درسال 1988 پروژه ساخت دو میلیون واحد مسکونی را آغاز کرد پس از آن قیمت مسکن در مرحله تثبیت قرار گرفت و سوداگری نیز کاهش یافت.

همچنین الگوهای تقاضای مسکن از «تقاضای سوداگرا» به «تقاضای مصرف‌گرا» تغییر کرد. یکی دیگر از نتایج این پروژه افزایش اطمینان عمومی به سیاست‌های دولت بود. به‌علاوه صنعت ساخت مسکن به‌سرعت توانست ظرفیت خود را افزایش دهد که ناشی از پروژه مذکور بود.گفتنی است طرح مسکن مهر چون بر اساس قاعده ساخت مسکن ارزان قیمت برای کم در آمدها بود به سرعت توانست قریب به 1/5 میلیون خانوار کم در آمدی را که هرگز فکر صاحب خانه شدن در ذهنشان نمی‌گنجید صاحب مسکن کند و علاوه‌برآن با تولید مسکن بیش از 200رشته شغلی نیز فعال گشت و دهها هزار کارگر مشغول کار و فعالیت شدند. نکته عجیب در کارنامه عباس آخوندی اینکه او حتی طرح مورد ادعایش یعنی مسکن اجتماعی را هم در طول سال‌های تصدی‌اش اجرا نکرد! و فقط عمر کاری‌اش را به حرف و تئوری پردازی و انتقاد از مسکن مهر سپری کرد. به‌هرحال، نبود تعادل میان عرضه و تقاضا که ناشی از کم توجهی به ساخت مسکن در شش سال گذشته و غفلت از این برنامه تولید مسکن بوده نشان می‌دهد که کمبود عرضه فاصله زیادی میان تقاضا و تولید مسکن فاصله ایجاد کرده است. در این باره، مهدی غلامی کارشناس مسکن به فارس گفت: دولت باید به سمت سیاست‌های افزایش عرضه مسکن حرکت کند، حال اگر هر سال ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور را محاسبه کنیم، می‌بینیم که تنها در سال ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شود، پس هر سال ۴۰۰ هزار مسکن کمتر از تقاضا احداث می‌شود و این انباشت کاهش عرضه مسکن در آینده بسیار خطرناک خواهد بود. 

همچنین وضعیت بازار اجاره و خرید مسکن در شرایط کنونی بگونه‌ای شده که به نظر می‌رسد قیمت‌ها بدون یک روند منطقی و براساس جو روانی و التهاب آمیز افزایش می‌یابد. در این میان این شائبه نیز پر رنگ شده که یکی از دلایل این گرانی‌ها، تلاش دلالان برای قیمت سازی و فروش با قیمت‌های بالاتر است. سیداحسن علوی، نماینده مجلس در همین زمینه اظهار داشت:‌ شرایط به نحوی شده که قیمت مسکن را سوداگر تعیین می‌کند نه دولت؛ در حالی که دولت بایدطرح و سامانه جامع مسکن را ارائه دهد و قیمت‌ها را بر اساس مناطق مشخص کند تا متقاضی بداند قیمت‌ها بر اساس اصول کارشناسی اعلام شده است.

راهکارهایی برای کنترل قیمت مسکن
یکی از سیاست‌های قابل اجرا، تشویق مالکانی است که الگوی پیشنهادی دولت‌ها در قراردادهای اجاره خود را اجرا می‌کنند و همچنین در نظر گرفتن سیاست‌های تنبیهی برای متخلفین است؛ اما ماجرا اینجاست برای اجرای چنین راهکارهایی نیاز به زیرساختی است که اطلاعات مالکین و مستاجرین و قراردادها در آن ثبت کرده و قابل استناد باشد. 

این زیرساخت در قوانین کشور ما با عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور پیش‌بینی شده است. قرار بوده این سامانه تا بهمن سال 94 تکمیل و راه‌اندازی شود که هنوز این اتفاق نیفتاده است. یکی دیگر از ابزارهای دولت‌ها اخذ مالیات بر خانه‌های خالی دوم و بیشتر است. اجرای این مالیات با نرخ‌های موثر و سنگین باعث می‌شود افراد سرمایه‌های خود را در این بازار معطل نگه ندارند و به سمت بازارهای مولد هدایت شوند و همچنین واحدهای خود را خالی نگه ندارند و به بازار عرضه نمایند. براساس امارها معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته که می‌توان با اعمال مالیات بر این خانه‌ها، از خالی ماندن آن جلوگیری کرد تا با افزایش عرضه، قیمت‌ها را کنترل کرد. 

با این حال، در شش سال گذشته این موضوع مانند چماقی بر سر مردم کوبیده می‌شد، که چون این میزان خانه خالی وجود دارد، پس نیازی به ساخت واحدهای جدید نیست!! اما اولاً مشخص نبود چه تعداد از این مسکن‌ها قابل خرید توسط اقشار کم درآمد است و ثانیا تولید مسکن در جهت تامین تقاضای بالا، منافاتی با وجود خانه‌های خالی ندارد.

یک راهکار دیگر برای تنظیم قیمت‌ها در بازار اجاره، این است که دولت‌ها می‌توانند با حمایت از تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه اجاره داری و قاعده گذاری لازم، این امر را ممکن سازند. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود. ضمنا مسئولیت پذیری در قبال قراردادها، تسلط بر قوانین و احکام قضایی از مزیت‌های این اپراتورها به جای ادامه سیستم سنتی استفاده از بنگاه‌ها و مشاورین املاک است. در همین زمینه، احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه دولت در دو سال گذشته طرح‌های مسکنی بسیاری به ویژه برای بازار اجاره ارائه کرده است گفت: تنها راهکار بهبود وضعیت بازار اجاره ساخت مسکن استیجاری است. وی با‌اشاره به اینکه هم اکنون 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد گفت: دولت باید با اخذ مالیات از مالکان، این واحد‌ها را وارد بازار اجاره کند تا قیمت اجاره در استان تهران بشکند. آمار‌ها نشان داده است که درآمد‌های ناشی از مالیات‌ واحد‌های مسکونی خالی از سکنه می‌تواند مشکل ساخت مسکن‌ استیجاری را برطرف کند بنابراین دولت باید اجرای این طرح را هر چه سریع‌تر به مرحله عملیاتی برساند. 

این کارشناس مسکن با‌اشاره به اینکه طرح مسکن استیجاری چندین سال است که در کشور‌های اروپایی اجرا می‌شود گفت: ساخت مسکن استیجاری یا ارائه واحد‌های مسکونی اجاره به شرط تملیک به زوج‌های جوان و یا اقشار متوسط جامعه می‌تواند این بازار را به سمت ثبات هدایت کند.

اعلام موضع دولت
به‌هرحال در شرایط فعلی که قیمتهای اجاره به شدت مستاجران را در تنگنا قرار داده مردم از دولت انتظار دارند گامی عملی برای حل این معضل بردارد و پا را از حرف و سخن فراتر بگذارد.

متاسفانه دولت تاکنون اقدام خاصی برای کنترل بازار مسکن و اجاره انجام نداده، با این حال، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در سخنان اخیرخود اظهار کرد: قرارداد اجاره بها باید بین مالک و مستاجر منعقد شود و هیچ دولتی تا به امروز در این قرارداد ورود نکرده است اما ما سعی کرده‌ایم یک اقدام مهمی را در دستور کار قرار دهیم و آن ایجاد نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است.

وی با‌اشاره به اینکه دولت نظام اجاره داری حرفه‌ای را  ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است، گفت: در این موضوع ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره داری پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این دو روش مهم، حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.

وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: چندی پیش با استارتاپ‌های پیشرو و معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری نشست مشترک دو ساعته‌ای را برگزار و تمامی جوانب ورود استارتاپ‌ها را بررسی کردیم و به توافقات مهمی در این حوزه رسیدیم. سعی داریم با ایجاد نظام اجاره داری حرفه‌ای و ورود استارتاپ‌ها تب و تاب بازار اجاره را کاهش دهیم و مالک و مستاجر بتوانند راحت‌تر و روان‌تر با یکدیگر در ارتباط باشند. اسلامی در پاسخ به این سؤال که آیا کمبود مسکن دلیل افزایش قیمت اجاره بهاست یا خیر؟ مدعی شد: بازار مسکن هیچ زمانی کمبود نداشته است و ما تمامی تلاش خود را برای افزایش تولید مسکن در دستور کار قرار داده‌ایم.

گفتنی است، هرچند وزیر راه از ورود دولت به بازار اجاره بها خبر داده و بر همین اساس، به افزایش تولید مسکن هم‌اشاره کرده است، اما آنچه که بازار را تحت تاثیر قرار می‌دهد حرف‌های مسئولان نیست و در حقیقت عملکرد آنهاست که قیمتها را پایین می‌آورد. به عبارت دیگر، زمانی می‌توانیم از عملکرد دولت دفاع کنیم که طرح‌های اعلامی آنها عملیاتی شده و تاثیر آن در بازار مشاهده شود، وگرنه اگر تا سال 1400 هم دولتمردان وعده‌های مختلفی درباره کنترل قیمت بدهند، باز هم گرهی از مشکل باز نخواهد شد. و نکته پایانی اینکه براستی اگر مسئولان ذی‌ربط اعم از اجرایی و تقنینی و قضایی همچون مردم فشار گرانی‌ها ازجمله تورم شدید بازار اجاره را حس می‌کنند در یک عزم جدی پا به میدان عمل بگذارند و یکبار برای همیشه غول گرانی را حداقل در بخش اجاره و مسکن زمین بزنند.