مصطفی ظاهری

تئوری آشفتگی در بازار اجاره مسکن

 طی مدت اجرای برنامه پنجم توسعه که از ابتدای سال جاری به پایان رسید، کشور نیازمند ساخت بیش از یک‌میلیون و 685 هزار واحد مسکونی در سال بود. دولت نهم و دهم با ارائه طرح مسکن مهر و حذف قیمت زمین از قیمت مسکن، سعی در ایجاد تعادل میان نیاز و عرضه کرد و موفق شد با توجه به تمام ایرادات وارده، 7/1 میلیون واحد مسکونی ارزان به دست متقاضیان مصرفی شهری مسکن برساند، اما تدابیر و سیاست‌های اقتصادی اتخاذشده در دولت یازدهم، کاهش سرعت تولید مسکن مهر و عدم جایگزین شدن عملی طرح مسکن اجتماعی از سال 92 تاکنون ارزش افزوده صنعت ساختمان را نسبت به سایر کسب‌وکارها کاهش داد تا شاهد کاهش عرضه و ساخت مسکن در چهار سال گذشته به تعداد پروانه‌های صادره سالانه به 500 هزار واحد باشیم.

برنامه دولت تدبیر و امید برای ایجاد رونق در بخش مسکن، تقویت صندوق‌های پس‌انداز و اعطای وام مسکن بود که با بالا رفتن مداوم سقف تسهیلات، توانایی تامین مسکن برای متقاضیان سرمایه‌ای افزایش و برای متقاضیان مصرفی کاهش یافت و این در حالی است که متقاضیان مصرفی همان جمعیت فعال در بخش اجاره محسوب می‌شوند و با کاهش توانایی تامین در تقاضاهای مصرفی، تقاضاهای اجاره‌ای افزایش می‌یابد.

از سوی دیگر با توجه به اینکه میزان وام اعطایی دولت صرفا در راستای خرید (نه ساخت) مسکن بوده و تا 160 میلیون تومان نیز افزایش یافته، میزان تعداد وام‌های اعطایی در سال‌های 94 و 95 کاهش یافته و این نشان می‌دهد با توجه به مبلغ بازپرداخت سنگین این وام‌ها، میزان تقاضا برای دریافت تسهیلات مسکن کاهش یافته است و مردم از آن استقبال نکرده‌اند.  در گذشته هرگاه دولت‌ها سیاست‌های کاهش بهره بانکی را اتخاذ کرده‌اند، مسیر خروج سرمایه از بانک را به سمت صنعت، خوداشتغالی، تولید و بورس هموار کردند و مردم بنگاه جایگزین برای سرمایه‌گذاری را در پیش روی خود می‌دیدند. در دولت یازدهم هم گام اول که همان سیاست کاهش بهره بانکی است از سال 95 در پیش گرفته شد اما شاهد یک تفاوت اساسی با سال‌های قبل بودیم؛ چراکه بنگاه جایگزین سرمایه مردم در سال 95 و 96 برخلاف سال‌های گذشته دیگر بورس، صنعت و تولید نبود.

سیاست‌های غلط اقتصادی و عدم کنترل دروازه‌های گمرکی در سال‌های 92 تا 96 منجر به ایجاد ارزش افزوده بالا در واردات کالای خارجی به کشور شد و بنگاه جایگزین پیش رو برای مردم، کسب‌وکار تجارت خارجی شد. این در حالی است که این کسب‌وکار به علت پیچیدگی‌ها، نیاز به سرمایه زیاد و تخصص، برای بخش عمده مردم در دسترس نیست و مردم تنها و آسان‌ترین مسیر برای سرمایه‌گذاری را ورود جدی به بازار اجاره مسکن برای متقاضیان بی‌شماری که در سال‌های گذشته به وجود آمده بودند، دیدند.

از سوی دیگر سکوت سیاستی دولت درخصوص خانه‌های خالی از سکنه، منجر به ایجاد تحرکات برای تامین بخشی از نیازهای متقاضیان مصرفی مسکن نشد. بخش بزرگی از خانه‌های خالی فاقد مشتری، دارای مشکلات تامین مالی است که می‌توان این مشکل را با مکانیسم ابزار مالی حل کرد. دولت می‌توانست بدون نیاز به تامین آورده مالی، شرایط برای فروش اقساطی این واحدها را فراهم کند تا مالک با ضمانت بانک مسکن امکان فروش مستقیم و اقساطی به خریداران را پیدا کند.

 سونامی افزایش اجاره‌بهای مسکن از اسفند سال گذشته آغاز شد و کلید استارت آن از بازار بزرگ تهران خورد؛ بازاری که می‌شد عطش آن را به بازار اجاره با تکمیل 80 هزار واحد مسکن مهر پردیس که متقاضیان آن سال‌های قبل مبلغ آن را کامل پرداخت کرده‌اند، سیراب کرد چراکه کسانی که از سال 92 منتظر تکمیل واحدهای ثبت‌کرده خود در پردیس هستند، هم‌اکنون از متقاضیان بازار اجاره در تهران محسوب می‌شوند و با تحویل مسکن مهر پردیس در سال گذشته، تعداد متقاضیان اجاره نیز به همین تعداد در تهران کاهش پیدا می‌کرد که رقم بسیار بزرگی است و به بازار عرضه و تقاضای اجاره مسکن، تعادل می‌بخشید.

سیاست‌های غلط و عدم پایبندی دولت به تعهدات خود منجر به ایجاد فشار اجتماعی در جامعه ذیل مقوله مسکن شد؛ مقوله‌ای که بیش از 60 درصد هزینه خانوار را در جمعیت شهری کشور دربر می‌گیرد، هرچند با حل یک‌باره مساله مسکن برای اقشار متوسط و مستضعف جامعه می‌توان آنها را از خط فقر دور کرد، اما عدم ارائه راه‌حل‌های واقعی از سوی متولیان دولتی در سال‌های اخیر، بسیاری از مردم را به زیر خط فقر سوق داد تا شاهد افزایش معضلات اجتماعی کشور باشیم.

پیوندهایی به مطالب آموزشی مهندسی عمران

- وبسایت نگین عمران:   مطالبی در حوزه مهندسی و ساخت و ساز، برای مهندسین و علاقمندان به صنعت ساخت و ساز

neginomran.com

افزایش نرخ اجاره مسکن تا ۳ برابر نرخ تورم در برخی مناطق

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: علیرغم این‌که همه انتظار داشتند افزایش نرخ اجاره، کمتر از نرخ تورم باشد اینگونه نشد و مشاهده می‌شود در بعضی از مناطق حتی تا سه برابر نرخ تورم، نرخ اجاره یا رهن افزایش پیدا کرده که نشان از بی‌برنامگی در بازار اجاره مسکن در کشور است.

فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با ایسنا، با اشاره به این‌که صنعت ساختمان چهارمین سال بحرانی خود را سپری می‌کند، اظهار کرد: شرایط بازار مسکن شامل مؤلفه‌های خرید و فروش و بازار اجاره می‌شود و اگر در این بازارها مشکلی به وجود آید، ناشی از بهم خوردن نظم عرضه و تقاضاست.

وی با اشاره به این‌که در حال حاضر بازار فروش مسکن نسبت به دوره‌های گذشته مقداری رشد مثبت داشته است، خاطرنشان کرد: البته انتظارات بازار مسکن از شرایط، هنوز محقق نشده است، زیرا بازار مسکن همچنان دارای عملکرد مثبت نیست.

پورحاجت تصریح کرد: باید اهتمام ویژه نسبت به بازار مسکن کشور و سرمایه‌های مردم شود. البته با حمایت‌هایی شامل ارائه بسته‌های تشویقی و انگیزشی اعم از بسته‌های تشویقی مالیاتی و سرمایه‌ای می‌توانیم شاهد شکوفایی این بازار باشیم.

وی با بیان این‌که در بازار رهن و اجاره املاک شرایط مطلوبی دیده نمی‌شود، عنوان کرد: در تابستان امسال متفاوت از تابستان سنوات گذشته وارد بازار مسکن شدیم. شرایط اجاره و رهن در تابستان ۱۳۹۶ برای مستاجران بسیار سخت بوده است. مردم برای تهیه مسکن مورد نیاز مشکلات خاص خود را دارند و افزایش قیمت اجاره و رهن نسبت به پیش‌بینی‌هایی که می‌شد، بیشتر شده است. علیرغم این‌که همه انتظار داشتند افزایش نرخ اجاره، کمتر از نرخ تورم باشد اینگونه نشد و مشاهده می‌کنیم در بعضی از مناطق حتی تا سه برابر نرخ تورم، نرخ اجاره یا رهن افزایش پیدا کرده که نشان از بی‌برنامگی در بازار اجاره مسکن در کشور است.

پورحاجت با اشاره به افزوده شدن حدود ۴۰ درصد به آمار خانوارهای مستأجری کشور طی یک دوره پنج ساله یعنی از سال ۱۳۹۰ تا اکنون، اظهار کرد: در این مدت یک میلیون و ۸۰۰ هزار خانوار مستأجر به کشور اضافه شده است. افزایش این آمار به دلیل بهم‌خوردگی نظم عرضه و تقاضا در بازار مسکن است و به نظر می‌رسد این عامل اصلی افزایش قیمت اجاره در سال ۱۳۹۶ است.

وی عنوان کرد: سیستم بانکی عملاً تولید و صنعت را قفل کرده است. تقریباً در این خصوص باید یک تحول اساسی در سیستم بانکی کشورمان صورت بگیرد. همچنین لازم است بانک‌ها انضباط مالی را رعایت و نظارت‌ها را نسبت به سیستم خود بیشتر کنند.

پورحاجت ادامه داد: در بازاری هستیم که هر بانکی خارج از شرایط، مصوبات و اعتبارات، اقدام به افزایش نرخ سپرده‌ها می‌کند و این موضوع عملاً بخش تولید را به ورطه نابودی می‌برد. بنابراین ضروری است با یک اهتمام ویژه سیستم بانکی اصلاح شود و معتقدیم باید برای تأمین نقدینگی سازندگان و خریداران مسکن اقدام و مسیر برای آن‌ها از این طریق هموار شود.

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن خوزستان با اشاره به این‌که تولید نمی‌تواند با سیستم بانکی رقابت کند، خاطرنشان کرد: هم‌اکنون این بخش توان رقابت با سیستم بانکی ندارد. خود بانک‌ها نیز در این رقابت نابرابر بیشتر از  تولیدکنندگان متضرر می‌شوند.

وی با بیان این‌که در سال‌های اخیر شاهد این هستیم ‌که صنعت ساختمان‌سازی دچار رکود شده و این در حالی است که قیمت مسکن در بازه چهارساله افزایش آنچنانی نداشته است، گفت: همچنین نهادها و ارگان‌های دولتی در این سال‌ها بالاتر از نرخ عمومی به افزایش تعرفه‌های خدمات اقدام کردند و انتظار داریم که انضباط اداری در خصوص این عوارض و تعرفه‌ها که صنعت تولید مسکن از آن متاثر است، رعایت شود.

منبع: ایسنا

ژاپنی‌ها برای نجات از زلزله خانه‌های اسفنجی می‌سازند (+عکس)

در ژاپن خانه‌های جدید و غیرمعمولی برای نجات مردم از پیامدهای ناگوار زمین لرزه ساخته شده است.

به گزارش ایسنا، در ژاپن خانه‌هایی از جنس بلوک‌های بسیار سبک ساخته‌اند که در صورت وقوع زمین لرزه با حرکات گسل‌ها به آرامی جابجا شده و روی صاحب آن آوار نخواهد شد.

این خانه‌ها که شبیه به خانه‌های شهرهای کارتونی هستند در عرض یک روز ساخته می‌شوند. دیوارهای خانه با مایع مخصوص و ضد حریق بنا می‌شود و روی آن را رنگ می‌زنند.

به گزارش اسپوتنیک، پنوپلاست یا مواد قابل ارتجاع که در ساخت این خانه‌ها استفاده می‌شود، نه دچار زنگ زدگی و نه خوردگی می‌شود. این ماده عایق بسیار مناسب حرارتی است و به همین خاطر عمر ساختمان‌هایی که با این ماده ساخته می‌شوند به ۳۰۰ سال نیز می‌رسد. همچنین قیمت یک خانه استاندارد به مساحت ۴۵ متر مربع با سقف سه متری تقریبا ۳۰ هزار دلار است. 

منبع: ایسنا

Floating cities likely to become reality in 5 years

June 29, 2017

‘Floating cities likely to become reality in 5 years’ – interview Blue21 at BNR Nieuwsradio

On June 20th, BNR Nieuwsradio Eyeopeners broadcast an interview with Bas Buchner, Director of MARIN (Maritime Research Institute Netherlands), and our Karina Czapiewska, explaining the need and extensive possibilities for floating developments, such as floating energy, aquaculture and cities.

Please click here to hear the interview with Karina Czapiewska and here to hear the complete broadcast on BNR Nieuwsradio.