مصطفی ظاهری

تئوری آشفتگی در بازار اجاره مسکن

 طی مدت اجرای برنامه پنجم توسعه که از ابتدای سال جاری به پایان رسید، کشور نیازمند ساخت بیش از یک‌میلیون و 685 هزار واحد مسکونی در سال بود. دولت نهم و دهم با ارائه طرح مسکن مهر و حذف قیمت زمین از قیمت مسکن، سعی در ایجاد تعادل میان نیاز و عرضه کرد و موفق شد با توجه به تمام ایرادات وارده، 7/1 میلیون واحد مسکونی ارزان به دست متقاضیان مصرفی شهری مسکن برساند، اما تدابیر و سیاست‌های اقتصادی اتخاذشده در دولت یازدهم، کاهش سرعت تولید مسکن مهر و عدم جایگزین شدن عملی طرح مسکن اجتماعی از سال 92 تاکنون ارزش افزوده صنعت ساختمان را نسبت به سایر کسب‌وکارها کاهش داد تا شاهد کاهش عرضه و ساخت مسکن در چهار سال گذشته به تعداد پروانه‌های صادره سالانه به 500 هزار واحد باشیم.

برنامه دولت تدبیر و امید برای ایجاد رونق در بخش مسکن، تقویت صندوق‌های پس‌انداز و اعطای وام مسکن بود که با بالا رفتن مداوم سقف تسهیلات، توانایی تامین مسکن برای متقاضیان سرمایه‌ای افزایش و برای متقاضیان مصرفی کاهش یافت و این در حالی است که متقاضیان مصرفی همان جمعیت فعال در بخش اجاره محسوب می‌شوند و با کاهش توانایی تامین در تقاضاهای مصرفی، تقاضاهای اجاره‌ای افزایش می‌یابد.

از سوی دیگر با توجه به اینکه میزان وام اعطایی دولت صرفا در راستای خرید (نه ساخت) مسکن بوده و تا 160 میلیون تومان نیز افزایش یافته، میزان تعداد وام‌های اعطایی در سال‌های 94 و 95 کاهش یافته و این نشان می‌دهد با توجه به مبلغ بازپرداخت سنگین این وام‌ها، میزان تقاضا برای دریافت تسهیلات مسکن کاهش یافته است و مردم از آن استقبال نکرده‌اند.  در گذشته هرگاه دولت‌ها سیاست‌های کاهش بهره بانکی را اتخاذ کرده‌اند، مسیر خروج سرمایه از بانک را به سمت صنعت، خوداشتغالی، تولید و بورس هموار کردند و مردم بنگاه جایگزین برای سرمایه‌گذاری را در پیش روی خود می‌دیدند. در دولت یازدهم هم گام اول که همان سیاست کاهش بهره بانکی است از سال 95 در پیش گرفته شد اما شاهد یک تفاوت اساسی با سال‌های قبل بودیم؛ چراکه بنگاه جایگزین سرمایه مردم در سال 95 و 96 برخلاف سال‌های گذشته دیگر بورس، صنعت و تولید نبود.

سیاست‌های غلط اقتصادی و عدم کنترل دروازه‌های گمرکی در سال‌های 92 تا 96 منجر به ایجاد ارزش افزوده بالا در واردات کالای خارجی به کشور شد و بنگاه جایگزین پیش رو برای مردم، کسب‌وکار تجارت خارجی شد. این در حالی است که این کسب‌وکار به علت پیچیدگی‌ها، نیاز به سرمایه زیاد و تخصص، برای بخش عمده مردم در دسترس نیست و مردم تنها و آسان‌ترین مسیر برای سرمایه‌گذاری را ورود جدی به بازار اجاره مسکن برای متقاضیان بی‌شماری که در سال‌های گذشته به وجود آمده بودند، دیدند.

از سوی دیگر سکوت سیاستی دولت درخصوص خانه‌های خالی از سکنه، منجر به ایجاد تحرکات برای تامین بخشی از نیازهای متقاضیان مصرفی مسکن نشد. بخش بزرگی از خانه‌های خالی فاقد مشتری، دارای مشکلات تامین مالی است که می‌توان این مشکل را با مکانیسم ابزار مالی حل کرد. دولت می‌توانست بدون نیاز به تامین آورده مالی، شرایط برای فروش اقساطی این واحدها را فراهم کند تا مالک با ضمانت بانک مسکن امکان فروش مستقیم و اقساطی به خریداران را پیدا کند.

 سونامی افزایش اجاره‌بهای مسکن از اسفند سال گذشته آغاز شد و کلید استارت آن از بازار بزرگ تهران خورد؛ بازاری که می‌شد عطش آن را به بازار اجاره با تکمیل 80 هزار واحد مسکن مهر پردیس که متقاضیان آن سال‌های قبل مبلغ آن را کامل پرداخت کرده‌اند، سیراب کرد چراکه کسانی که از سال 92 منتظر تکمیل واحدهای ثبت‌کرده خود در پردیس هستند، هم‌اکنون از متقاضیان بازار اجاره در تهران محسوب می‌شوند و با تحویل مسکن مهر پردیس در سال گذشته، تعداد متقاضیان اجاره نیز به همین تعداد در تهران کاهش پیدا می‌کرد که رقم بسیار بزرگی است و به بازار عرضه و تقاضای اجاره مسکن، تعادل می‌بخشید.

سیاست‌های غلط و عدم پایبندی دولت به تعهدات خود منجر به ایجاد فشار اجتماعی در جامعه ذیل مقوله مسکن شد؛ مقوله‌ای که بیش از 60 درصد هزینه خانوار را در جمعیت شهری کشور دربر می‌گیرد، هرچند با حل یک‌باره مساله مسکن برای اقشار متوسط و مستضعف جامعه می‌توان آنها را از خط فقر دور کرد، اما عدم ارائه راه‌حل‌های واقعی از سوی متولیان دولتی در سال‌های اخیر، بسیاری از مردم را به زیر خط فقر سوق داد تا شاهد افزایش معضلات اجتماعی کشور باشیم.